税理士 小林誉光事務所は、杉並区荻窪の税理士事務所です。

譲渡所得の特例

譲渡所得の特例

土地、建物や株式を売ったときは、他の所得と分離して税金を計算します。

株式を売ったときの計算方法

譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡に対する税率は、上場株式等を証券会社を通じて売った場合は次のとおりですが、非上場株式等を売った場合は20%(所得税15%、住民税5%)になります。

平成23年12月31日まで 平成24年1月1日から
譲渡所得×10%
(所得税7% 住民税3%)
譲渡所得×20%
(所得税15% 住民税5%)

上場株式等の譲渡に係る特例

上場株式等の譲渡は、他の所得と区分して計算する申告分離課税制度となっています。また、次のような特例が設けられています。

申告不要の特定口座制度

証券会社に一定の要件を満たす特定口座を開設し、その口座内の株式等を譲渡した場合、証券会社を通じて所得税が源泉徴収または還付され、申告は不要です。
特定口座の源泉徴収率 10%(所得税7%・住民税3%)

※この税率は平成23年12月31日まで

80%概算取得費

平成13年9月30日以前に取得した上場株式等を譲渡した場合の取得費は、平成13年10月1日の終値の80%とすることができます。

※平成22年12月31日まで

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等を譲渡して生じた損失の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額(申告分離課税を選択したものに限ります)と損益通算ができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額は、翌年以後3年間にわたり、確定申告により株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等の配当所得の金額から繰越控除できます。

特定管理株式が価値を失った場合

特定管理株式(特定口座で保管されていた内国法人の株式等に限る)が破産手続きの開始等により価値を失った場合、その取得価格を譲渡喪失とみなして譲渡所得の金額を計算することができます。ただし、その損失は繰越控除できません。

※証券会社から交付を受けた「価値喪失株式に係る証明書」等の添付が必要です。

ひとくちメモ

株式等の譲渡損失を翌年以降に繰越すときは、株式等の売買取引がなく、また、配当がない場合でも、連続して確定申告書を提出しないとその控除は受けられません。

土地や建物を売ったとき(借地権も含む)の計算方法

譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得に対する税金は、譲渡があった年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるか否かにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分して計算します。平成22年中の譲渡の場合は、平成16年12月31日以前に取得した土地や建物を売った場合、長期譲渡所得になります。

特定の土地等長期譲渡所得の特別控除

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、所有期間が5年を超えるものを譲渡した時は、その譲渡した年の長期譲渡所得の金額から1千万円を控除することができます。

相続で取得した土地建物を売ることになりました。相続税を納めたばかりなのに心配です。税金はどうなりますか?

やはり譲渡所得に対する税金がかかります。長期と短期の区分は、被相続人(死亡した人)が取得したときから相続人が譲渡した年の1月1日までの期間で判定します。取得費は、被相続人が購入したときの代金となります。相続税の申告期限後3年以内に売った場合は、自身が納付した相続税額のうち、土地等については相続したすべての土地に対する相続税額を、建物についてはその建物に対する相続税額を、取得費に加算して控除することができます。

居住用財産を売ったときの計算方法

譲渡収入-(取得費+譲渡費用)-3,000万円

(1)居住用財産の譲渡所得の特別控除

居住財産とは、自分が住んでいる家屋とその敷地で国内にあるものをいいます。
次のような居住用財産を売ったときは、譲渡所得の計算上最高3,000万円の特別控除が受けられます。

  1. 特例の対象となる場合
    1. 自分の住んでいる家屋を売った場合
    2. 自分の住んでいる家屋とともに、その敷地を売った場合
    3. 自分の住んでいた家屋が災害で滅失した後の敷地を、災害の日から数えて3年目の年の12月31日までに売った場合
    4. 住まなくなった家屋とその敷地を、住まなくなった日から数えて3年目の年の12月31日までに売った場合(平成22年の譲渡は平成19年1月2日以後の転居)
  2. 特例が受けられない場合
    1. 売却先が配偶者、直系血族、生計を一にしている親族、内縁など特別関係者である場合
    2. 前年又は前々年に、この特例又は居住用財産の買替え(交換)の特例を受けている場合
    3. 他の特例を受ける場合
  3. 家屋と敷地が共有である場合
    1. マイホームを夫婦で共有している場合は、その共有持分に応じて譲渡所得を計算しますので、夫と妻各人で条件を満たしていれば、それぞれ3,000万円を控除することができます。
  4. 家屋と敷地の所有者が違う場合
    1. 家屋とその敷地を同時に売却し、かつ家屋と敷地の所有者が生計を一にする親族で、同居している場合
    2. 土地の所有者が夫で、家屋の所有者が妻の場合、上記の条件にあてはまれば、特別控除3,000万円について、まず家屋の所有者である妻の譲渡所得から差し引き、また控除残額がある場合には土地の所有者である夫の譲渡所得から控除することができます。

(2)居住用財産を譲渡した場合の税率の軽減

上記 (1) 1. の条件のほか、次の条件に該当する場合は、税額の軽減を受けることができます。

  • 売却した年の1月1日で所有期間が10年を超えていること
  • 売却先が配偶者、直系血族など特別関係者でないこと
  • 居住用財産の買替え(交換)等の特例を受けていないこと
    (居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除や、収用等により譲渡した場合の5,000万円の特別控除の特例は、重ねてこの軽減を受けられます)
  • 前年又は前々年に、この軽減税率の適用を受けていないこと
課税長期譲渡所得(特別控除後)
6,000万円までの部分 所得税10% 住民税4%
6,000万円超の部分 所得税15% 住民税5%

(3)居住用財産の買替えの特例

居住用財産(譲渡資産)を譲渡し、その代わりの居住用財産(買替資産)を取得した場合には、次のように譲渡所得を計算します。

譲渡資産の譲渡価格≦買替資産の取得価格

譲渡はなかったものとされ、将来売却するときまで税金は繰り延べられます。

譲渡資産の譲渡価格>買替資産の取得価格

その超える分について、長期譲渡所得として課税されます。

特例の対象となる場合
  • 売却した年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超える居住用財産であること
  • 居住期間が10年以上であること
  • 売却した年の前年、その年又はその翌年中に代わりの居住用財産を取得し、取得した年の翌年末までに居住すること
  • 平成23年12月31日までに譲渡をしたもの
  • 買替資産の面積や建築後の年数に一定の要件あり
  • 譲渡資産の譲渡価格が2億円以下であること
    (平成22年1月1日以後の譲渡)

この特例の適用を受けた場合は、3,000万円の特別控除、居住用財産を譲渡した場合の税率の軽減、住宅用借入金等特別控除等の適用を受けることはできません。

(4)居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産を譲渡して損失が生じた場合には、その損失を他の所得から控除でき、さらに控除しきれない損失は繰り越すことができます。

限度額参考図

譲渡損失の金額と譲渡価格の合計がローンの残高を上回る場合

これらの規定は、その年の前年以前3年以内に、これらの規定の適用を受けた場合には、重ねて適用を受けることはできません。また、売却先が配偶者、直系血族、生計を一にしている親族等である場合には適用を受けることはできません。※ 確定申告書には一定の記載、一定の書類の添付が必要です。

特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類

下記の特例の適用を受ける場合には、次の書類を申告書とともに提出しなければなりません。

項目等 添付する書類
居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例(措法35) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの
居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例(措法31の3) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの
売却した居住用財産の登記事項証明書
特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例(措法36の2) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
売却した居住用財産の登記事項証明書など
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの)など
売却した居住用財産に係る売買契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億5,000万円以下であることを明らかにするもの
買い換えた居住用財産の登記事項証明書、契約書の写しなど
買い換えた居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票の写し
耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し(買換資産が築25年を超える中古の耐火建築物の場合に限ります。)
平成25年中に買換資産を取得する見込みである場合は、上記3項に代えて「買換(代替)資産の明細書」(この場合、上記3項は、取得をした日から4か月以内に提出が必要です。)
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5) 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5用】
売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの)など
買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
買い換えた居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票の写し
買い換えた居住用財産の住宅用借入金等の残高証明書
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5の2) 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5の2用】
売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの)など
売却した居住用財産の住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの)
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