税理士 小林誉光事務所は、杉並区荻窪の税理士事務所です。

土地・建物等の譲渡所得とは

土地・建物等の譲渡所得とは

譲渡所得は、不動産、機械装置、ゴルフ会員権などの資産を売却したときなどの所得で、その他の所得と合算して税額を計算するのが原則です。しかし、土地(土地の上に存する権利を含む)や建物などの譲渡所得は、他の所得と分離して計算することになっています。これは、国で課税する所得税も同様です。
譲渡した年の1月1日現在で、5年を超えて所有していた土地、建物などであれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税額の計算方法などが異なります。

課税譲渡所得金額の算出方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除 = 課税譲渡所得

取得費

売却した資産を買い入れたときの購入代金や購入手数料などです。実際の取得費が不明又は譲渡価額の5%未満のときは、譲渡価額の5%とします。

譲渡費用

売却するために直接支出した仲介手数料、登記費用、立退料、建物を取り壊して土地を売却したときの取壊し費用などです。

特別控除額

下表のいずれかに該当する金額です。ただし、内容を重複して適用する場合でも、控除額は5,000万円が限度です。

内容 特別控除額
収用対象事業のために土地や建物を譲渡した場合 5,000万円
自分の住居の用に供している家屋及び敷地である土地等を譲渡した場合 3,000万円
都市再生機構などが行う特定土地区画整理事業などのために土地などを譲渡した場合 2,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地などを譲渡した場合 1,500万円
農地保有の合理化などのために農地などを譲渡した場合 800万円

居住用財産の譲渡に係る長期譲渡所得の軽減税率の特例

譲渡する年の1月1日現在で、10年を超えて所有する自己の居住用家屋とその敷地の譲渡をした場合の長期譲渡所得は、その年の前年又は前々年においてこの特例の適用を受けている場合を除き、3,000万円の特例控除後の課税長期譲渡所得に対し、次の税率で課税されます。

課税長期譲渡所得 税率
6,000万円以下の部分 14%(所得税10%、住民税4%)
6,000万円超の部分 5%(所得税20%、住民税5%)

※1 親族等に対する譲渡の場合は適用対象外

※2 税率軽減の特例は、特定の居住用財産の買換えの特例とあわせて受けることはできません。

平成21年及び22年中に取得した土地等の長期譲渡所得の1,000万円の特別控除制度

個人又は法人が、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等で、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合には、その年中の当該譲渡に係る長期譲渡所得の金額から1,000万円(その譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合は、その譲渡所得)の金額が控除されます。

土地や建物を売却したときの税額の計算方法早見表

長期 内容 控除額
【一般所得分】
平成18年12月31日以前に取得した土地や建物などの一般の譲渡
課税長期譲渡所得×15%(他に住民税5%)
【特定所得分】※1
平成18年12月31日以前に取得した土地などを優良住宅地の造成等のために譲渡した場合の特例(措法31条の2)
  1. 課税長期譲渡所得が2,000万円以下のとき
    課税長期譲渡所得×10%(他に住民税4%)
  2. 課税長期譲渡所得が2,000万円を超えるとき
    (課税長期譲渡所得-2,000万円)×15%(他に住民税5%)
    +200 万円(住民税の場合は80万円)
【軽課所得分】
平成13年12月31日以前に取得した自分の居住用の建物やその敷地などを譲渡した場合の特例(措法31条の3)
  1. 課税長期譲渡所得が6,000万円以下のとき
    課税長期譲渡所得×10%(他に住民税4%)
  2. 課税長期譲渡所得が6,000万円を超えるとき
    (課税長期譲渡所得-6,000万円)×15%(他に住民税5%)
    +600万円(住民税の場合は240万円
短期 【一般所得分】
平成19年1月1日以後に取得した土地や建物などの一般の譲渡
課税短期譲渡所得×30%(他に住民税9%)
【軽減所得分】※2
平成19年1月1日以後に取得した土地などを国や地方公共団体に譲渡した場合の特例(措法32条3項)
課税短期譲渡所得×15%(他に住民税5%)

※1「特定所得分」とは土地等の譲渡で長期譲渡所得となるもののうち、国や地方公共団体への譲渡、収用等による譲渡、優良な建物を建築する者に対する譲渡及び優良な住宅地の造成を行う者に対する譲渡などによる所得をいいます。
なお、この軽減税率の特例は、収用等により土地等が買い取られた場合の5,000万円の特別控除の特例などを適用した場合には、重ねて適用することはできません。

※2「軽減所得分」とは土地等の譲渡で短期譲渡所得となるもののうち、国や地方公共団体への譲渡及び収用等による譲渡などによる所得をいいます。

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